Động thái của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết chặt việc cho vay với bất động sản (BĐS) sẽ tác động đến các ngân hàng và thị trường nhà đất.
Lo ngại rủi ro cho kinh tế vĩ mô
Từ cuối năm 2021 và quý 1 năm 2022, số lượng cầm cố thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCN QSD) đất để vay tiền tăng đáng kể. Đó là một trong những lý do khiến vào cuối tháng 3, NHNN đã phát đi kế hoạch hành động, trong đó yêu cầu các NH không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Trong đó, bất động sản được cho là lĩnh vực kinh doanh có tiềm ẩn rủi ro, cần tăng cường kiểm soát chặt chẽ dòng vốn chảy vào. Bà Hà Thu Giang, phó vụ trưởng Tín dụng các ngành kinh tế (NH Nhà nước) nói trên báo Tuổi Trẻ: “Các NH phải dựa vào tỉ lệ hiện cho vay đối với lĩnh vực này so với tổng dư nợ là bao nhiêu, cân đối nguồn vốn và các tỉ lệ an toàn vốn… để hạn chế hay là siết dòng vốn đối với kinh doanh bất động sản”.
Ở một động thái cụ thể, từ đầu tháng 4, một ngân hàng thương mại cổ phần ở TP.HCM đã có văn bản gửi toàn hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch; trong đó, yêu cầu “không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản” (ngoại trừ cho cán bộ, nhân viên và người thân vay mua/ xây/ sửa bất động sản để ở).
Chính sách này được áp dụng từ cuối tháng 3 đến ngày 30/6. Trong thời gian này, ngân hàng này cũng tạm ngừng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân mua/ xây/ sửa nhà để ở.
Trước đó, Ngân hàng T. bank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Cụ thể, NH này sẽ tạm dừng giải ngân khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3. Các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.
Siết chặt – lỏng: Mỗi ngân hàng mỗi khác
Tuân thủ quy định của NHNN về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng, song mức độ siết tín dụng vào mảng BĐS của mỗi ngân hàng được thực hiện khác nhau.
Nói trên tờ Kinh tế chứng khoán Việt Nam, tổng giám đốc ngân hàng P.Đ cho biết, việc ngân hàng tạm dừng giải ngân ở lĩnh vực này là chính sách riêng biệt, nội bộ của từng tổ chức tín dụng. Về chính sách điều hành chung thì NHNN chỉ có chủ trương kiểm soát chặt hoạt động cho vay BĐS mà không dừng hoàn toàn.
Theo vị lãnh đạo này, tỷ lệ cho vay BĐS của ngân hàng P.Đ hiện nay dưới 8% tổng dư nợ và ngân hàng vẫn đang giải ngân bình thường, chỉ cần khách hàng có đủ điều kiện vay, room (hạn mức) tín dụng vẫn còn.
Tương tự, lãnh đạo của ngân hàng A. cho biết, ngân hàng này không siết chặt mà chỉ hạn chế cho vay đối với kinh doanh bất động sản. Dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này ở A.bank hiện chỉ chiếm chưa đầy 1% tổng dư nợ 1,5 triệu tỷ đồng. Ngân hàng này vẫn cho vay đáp ứng nhu cầu thật về nhà ở như mua nhà, xây, sửa nhà của người dân một cách bình thường.
Có một điểm chung là hầu hết các NH đều cho biết sẽ từ chối với nhu cầu vay mua đầu cơ bất động sản, gom đất…
“Các NH vẫn cho vay mua bất động sản phục vụ đời sống dân sinh nhưng hạn chế, thậm chí ngừng cho vay mua bất động sản để đầu cơ nhằm tránh bị NH Nhà nước tuýt còi, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ thổi giá bất động sản”, lãnh đạo một ngân hàng cho biết.
BĐS vẫn nóng nhờ tiền dòng tiền nhàn rỗi?
Theo một nhân viên ngân hàng TP. cho hay: Hiện nay mức lãi suất cho vay đối với BĐS là 8 đến 9%/ năm, tương đương mức lãi suất là 0,7% tháng với mức vay tối đa là 30 năm. Cách tính mức cho vay là 60 – 80% giá trị thửa đất theo giá thị trường tại thời điểm thẩm định. Tuy nhiên, thời gian tới có khả năng cao thì NH sẽ có chính sách mới, như tăng mức lãi suất cho vay lên, hạn chế đối tượng cho vay, tỷ lệ được giải ngân khoảng vay theo giá thẩm định thấp hơn. Song, cụ thể sẽ còn phụ thuộc nhiều tiềm lực kinh tế cũng như khả năng chi trả của khách hàng để đưa ra phương án cuối cùng.
Đánh giá về việc ngân hàng siết cho vay với bất động sản, một chuyên gia BĐS nhận định, động thái từ NHNN sẽ tác động đến thị trường nhà đất trong thời gian tới; tuy nhiên với nguồn tiền nhàn rỗi trong dân còn rất nhiều, trong khi lĩnh vực đầu tư này vẫn đầy hấp dẫn, thì sự tác động của chính sách này đến thị trường BĐS là không nhiều.