Nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất mới dựa trên giao dịch thị trường nhưng lại sử dụng các mức giá “bong bóng” bị thổi phồng làm tham chiếu. Chuyên gia cảnh báo việc hợp thức hóa giá ảo sẽ đẩy chi phí lên cao, kìm hãm dòng vốn và làm méo mó thị trường bất động sản.

Giá đất “trên trời” bị hợp thức hóa vào bảng giá chính thức?

Tại diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới – Vận hội mới” ngày 3/7, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đã chỉ ra nghịch lý khi nhiều địa phương áp dụng các giao dịch trên thị trường làm thước đo cho bảng giá đất, nhưng không kiểm soát được tính “thật” của các giao dịch.

Theo ông Đính, hầu hết các giao dịch được lấy làm căn cứ đều bị “thổi giá”, mang tính đầu cơ cao và tạo ra bong bóng giá đất. “Khi các mức giá này được đưa vào bảng giá đất chính thức, vô hình trung chúng ta hợp thức hóa, pháp lý hóa mức giá ảo,” ông cảnh báo.

Ông nhấn mạnh hậu quả rất nghiêm trọng: giá thuê đất bị đội lên, khiến chi phí đầu tư tăng cao, chặn dòng vốn, làm khó cho cả doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thật.

Để giải quyết, ông đề xuất cần bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch được quản lý chặt chẽ. Điều này giúp minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ, thao túng giá và đảm bảo quyền lợi cho người mua thật.

Cải cách hành chính chưa đủ, cần thể chế hoàn chỉnh hơn

Bên cạnh vấn đề giá đất, TS Nguyễn Văn Đính cũng đánh giá cao nỗ lực tinh gọn bộ máy hành chính và chủ trương sáp nhập địa phương – những yếu tố có thể giúp quy trình thủ tục đầu tư trở nên nhanh gọn, thuận lợi hơn. Tuy nhiên, ông lưu ý, dù thể chế đã có bước tháo gỡ, nhưng vẫn còn nhiều điểm chưa hoàn chỉnh, cần tiếp tục cải tiến để tạo môi trường đầu tư minh bạch và thông thoáng hơn.

Bài học từ quá khứ: Siết quá mức gây thiếu cung

Chia sẻ tại diễn đàn, TS Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia – cũng nhắc lại bài học quan trọng trong hoạch định chính sách bất động sản.

Ông chỉ ra rằng giai đoạn 2016, nỗ lực hạn chế dư cung nhà ở bằng cách siết cấp phép dự án là cần thiết, nhưng do thiếu tính toán dài hạn và phối hợp chính sách đồng bộ, nó lại dẫn đến nghịch lý thiếu hụt nguồn cung sau đó, đẩy giá nhà đất tăng cao.

“Kiểm soát số lượng dự án là đúng về mục tiêu, nhưng nếu siết quá mức, cộng với các yếu tố khác như chi phí vốn cao hay vướng pháp lý, sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm,” ông Nghĩa phân tích.

Triển vọng mới và nút thắt vốn

Dù thừa nhận thị trường đang gặp nhiều thách thức, TS Lê Xuân Nghĩa vẫn bày tỏ niềm tin vào những cơ hội tăng trưởng mới nhờ chính sách phát triển vùng và sáp nhập địa phương. Ông kỳ vọng đây sẽ là động lực thúc đẩy làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ, hình thành các đô thị vệ tinh, đô thị song sinh hiện đại trên khắp cả nước.

Tuy vậy, ông cũng cảnh báo vấn đề vốn vẫn là yếu tố then chốt. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng có thể chịu áp lực tăng để kiểm soát lạm phát, các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi cách tiếp cận vốn.

Ông Nghĩa khuyến nghị doanh nghiệp nên mạnh dạn niêm yết trên thị trường chứng khoán – kênh huy động vốn hiệu quả, đồng thời giúp nâng cao tính minh bạch, chuyên nghiệp hóa hoạt động và tăng niềm tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước.

“Xây dựng hồ sơ tài chính đạt chuẩn, minh bạch và tiến tới xếp hạng tín nhiệm sẽ là điều kiện bắt buộc để doanh nghiệp có thể tham gia vào cuộc chơi lớn và tiếp cận các nguồn vốn giá rẻ hơn,” ông nhấn mạnh.

Kết:

Việc xác định bảng giá đất dựa trên các giao dịch bong bóng nếu không được kiểm soát sẽ dẫn đến hệ quả lâu dài cho thị trường bất động sản Việt Nam. Minh bạch hóa quy trình giao dịch, hoàn thiện thể chế và đa dạng hóa nguồn vốn sẽ là những giải pháp then chốt để phát triển bền vững, tạo cơ hội thực cho người mua ở thật và doanh nghiệp đầu tư nghiêm túc.

Tường Vân (Theo vietnamnet)