Bất động sản từ lâu được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam; không chỉ đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp mà còn cả những nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, thị trường này luôn tiềm ẩn rủi ro; nhất là khi giá trị bất động sản giảm sút trong khi khoản nợ vay vẫn còn lớn.
- Binance Gặp ‘bão’ đánh giá một sao vì chưa niêm yết Pi Network
- Bong bóng bất động sản: Việt Nam hãy cẩn trọng
- Hà Nội nghiên cứu mở rộng không gian Hồ Gươm thành không gian công cộng mở
Bạn có đang đối mặt với rủi ro?
Bất động sản từ lâu đã được xem là kênh đầu tư hấp dẫn tại Việt Nam; không chỉ với nhà đầu tư chuyên nghiệp mà còn với các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên; thị trường luôn tiềm ẩn những rủi ro, đặc biệt khi giá trị bất động sản suy giảm trong khi khoản nợ vay vẫn còn lớn. Nếu bạn đang sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư hoặc sở hữu bất động sản với kỳ vọng tăng giá; hãy đọc kỹ để tránh những rủi ro nghiêm trọng.
Khi giá nhà giảm, khoản nợ có thể là “gánh nặng”
Hiện tượng giá trị khoản nợ cao hơn giá trị bất động sản (negative equity) xảy ra khi thị trường suy giảm; khiến giá nhà xuống thấp hơn số tiền bạn vay để mua. Điều này làm cho việc bán tài sản trở nên khó khăn; thậm chí nếu bạn muốn tất toán nợ ngân hàng, số tiền bán được có thể không đủ để trả nợ.
Tại Việt Nam; tình trạng này từng xảy ra vào các giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng; đặc biệt là năm 2008, 2011-2013. Hiện tại, nhiều căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang giảm giá nhưng vẫn khó bán; đẩy nhiều nhà đầu tư vào thế khó khi áp lực tài chính gia tăng.
Vì sao rủi ro này lại xảy ra?
Đòn bẩy tài chính quá cao
Nhiều nhà đầu tư sử dụng vay vốn ngân hàng để mua bất động sản; với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên; khi thị trường đi xuống, những khoản vay này trở thành gánh nặng; khiến việc trả nợ trở nên khó khăn hơn.
Ví dụ, một nhà đầu tư tại TP.HCM mua căn hộ 5 tỷ đồng vào năm 2021 với khoản vay 3,5 tỷ. Hiện tại, giá căn hộ chỉ còn 4 tỷ; nhưng số tiền nợ vẫn giữ nguyên, khiến họ không thể bán mà không chịu lỗ nặng.
Hạn chế tín dụng và dòng tiền suy yếu
Mặc dù lãi suất năm 2025 có xu hướng giảm so với giai đoạn 2022-2023; nhưng việc tiếp cận tín dụng vẫn khó khăn do các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ dòng vốn cho vay bất động sản. Nhiều ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp có giá trị cao hơn hoặc hạn chế cấp vốn cho các phân khúc có rủi ro cao như đất nền; bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này khiến các nhà đầu tư khó xoay sở nguồn tiền, làm giảm thanh khoản trên thị trường.
Tâm lý thị trường chuyển hướng tiêu cực
Khi giá nhà liên tục giảm; nhiều người có xu hướng trì hoãn quyết định mua, chờ giá giảm sâu hơn. Điều này càng khiến thị trường ảm đạm; nhà đầu tư khó bán, dẫn đến áp lực tài chính gia tăng.
Nguồn cung nhà ở xã hội – Cơ hội hay thách thức?
Chính phủ đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội với mức giá hợp lý hơn so với phân khúc thương mại. Điều này có thể khiến giá bất động sản trung cấp; và cao cấp chịu áp lực giảm do cạnh tranh về giá. Nếu bạn đang sở hữu bất động sản trong phân khúc này; hãy cân nhắc tác động từ nguồn cung mới.
Ví dụ; một dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương có giá chỉ bằng 60% giá căn hộ thương mại cùng khu vực; khiến nhiều người mua chuyển hướng, làm giảm thanh khoản của phân khúc tầm trung.
Làm sao để giảm thiểu rủi ro?
- Hạn chế vay quá nhiều: Nếu bạn đang có ý định mua bất động sản bằng vốn vay, hãy cân nhắc tỷ lệ vay hợp lý (tốt nhất dưới 50% giá trị tài sản) để tránh rủi ro khi thị trường giảm giá.
- Xác định giá trị thực thay vì chạy theo xu hướng: Hãy chọn bất động sản có tiềm năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá.
- Dự phòng tài chính: Luôn chuẩn bị một khoản tiền dự phòng đủ để trang trải ít nhất 6-12 tháng chi phí trả nợ nếu thị trường khó khăn.
- Theo dõi chính sách và diễn biến thị trường: Cập nhật thường xuyên các chính sách tín dụng, nguồn cung và xu hướng giá để có chiến lược phù hợp.
- Xem xét khả năng tái cơ cấu khoản vay: Nếu bạn đang gặp khó khăn với khoản vay, hãy chủ động đàm phán với ngân hàng để được hỗ trợ điều chỉnh thời hạn hoặc lãi suất hợp lý hơn. Đồng thời luôn sẵn sàng bằng các khoản vay cá nhân khác.
- Cắt lỗ hay chốt lời đúng thời điểm: Nếu bạn nhận thấy thị trường vẫn có xu hướng giảm sâu, việc cắt lỗ sớm (khi giá giảm 10-15% so với mức mua vào) có thể giúp giảm thiểu tổn thất. Ngược lại, nếu bạn đang có lợi nhuận; cân nhắc chốt lời khi giá tăng từ 20-30% thay vì chờ đợi mức đỉnh khó đoán.
Đầu tư vào phân khúc nào trong năm 2025?
Năm 2025; thị trường bất động sản có nhiều biến động nhưng vẫn tồn tại cơ hội cho những nhà đầu tư thông minh:
- Nhà ở xã hội và chung cư trung cấp: Đây là phân khúc ít bị ảnh hưởng bởi suy thoái do nhu cầu thực tế cao, nguồn cung tăng nhưng vẫn chưa đủ đáp ứng toàn bộ nhu cầu của người dân.
- Bất động sản công nghiệp: Với xu hướng dịch chuyển sản xuất về Việt Nam, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng, đặc biệt tại các khu vực như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương.
- Bất động sản cho thuê: Khi giá nhà đất giảm, nhiều người chọn thuê thay vì mua. Đầu tư vào các mô hình căn hộ dịch vụ; nhà cho thuê có thể mang lại dòng tiền ổn định.
Bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn; nhưng để thành công, bạn cần có chiến lược tài chính bền vững và hiểu rõ các rủi ro tiềm ẩn. Nếu đang sở hữu bất động sản có đòn bẩy tài chính; hãy đánh giá lại kế hoạch của mình ngay từ bây giờ để tránh những khó khăn không đáng có trong tương lai. Chúc bạn thành công và gặp nhiều may mắn.