Với cách đặt cọc như “đánh lô đề” của một nhóm nhà đầu tư “ảo”, giá đất nhiều nơi tại Nghệ An, Hà Tĩnh bị đẩy lên cao, khiến người chịu thiệt hại nhất là những nhà đầu tư sau cùng.

“Lướt đất” nông thôn thành đề tài hứng thú

Trải qua đợt sốt đất giai đoạn năm 2010—2011, giao dịch bất động sản ở vùng trung tâm như TP. Vinh, TP. Hà Tĩnh giờ đã bình ổn. Đến nay “cuộc chơi” BĐS chuyển về đến vùng ven, đặc biệt là khu vực nông thôn. Nhờ được đầu tư về cơ sở hạ tầng giao thông, nhiều vùng đất vốn heo hút được “thay da đổi thịt”, theo cách thức chủ yếu là chia lô bán nền. Trong đó, hàng chục dự án đấu giá đất với mức khởi điểm nhẹ nhàng nhưng giá trúng thì ngất ngưởng.

Bên cạnh đất đấu giá, đất dự án cũng khiến thị trường sôi động. Thông tin hàng loạt khu đô thị mới, khu chung cư sẽ được Tập đoàn Vingroup, Tập đoàn FLC, công ty Eurowindow Holding hay TDH Ecoland (thành viên của Tập đoàn Ecopark)… triển khai đầu tư tại Nghệ An, Hà Tĩnh đã dậy sóng thị trường. Hàng loạt nhà đầu tư gạo cội đã nhanh tay đi “khai hoang” các vùng đất mới, phân lô bán nền, thu hút lượng lớn nhà đầu tư F0, F1… Dần dần, khái niệm “lướt đất sau cọc” trở thành đề tài hứng thú cho các nhà đầu tư. Nhà đầu tư có lợi nhuận, các sàn giao dịch BĐS và các “cò” có hoa hồng, khiến cho thị trường sôi động.

Theo một chuyên gia bất động sản ở Nghệ An, trong tỉnh đang có hàng loạt dự án thu hút các nhà đầu tư, chạy dọc theo các trục đường lớn như trục đường 72m nối Nam Đàn – Hưng Nguyên – Vinh – Nghi Lộc – Cửa Lò; trục đường N5 Nghi Lộc – Đô Lương; trục QL 7 Diễn Châu – Yên Thành; trục QL 48; trục đường 15 Thái Hòa, Nghĩa Đàn; trục đường Quốc gia ven biển Quỳnh Lưu, Diễn Châu, Nghi Lộc, Cửa Lò; trục ven sông Lam (Nam Đàn, Hưng Nguyên, Vinh, Cửa Hội…). Không ít người dân những vùng này đã giàu lên nhờ bán đất, lướt đất nhưng cũng có nhiều nhà đầu tư gặp rủi ro khi gặp mánh khóe của các “cò”, nhà đầu tư “ảo”.

Các dự án quanh tuyến đường 72m trọng điểm của Nghệ An nối Nam Đàn - Cửa Lò thu hút lượng lớn nhà đầu tư.
Các dự án quanh tuyến đường 72m trọng điểm của Nghệ An nối Nam Đàn – Cửa Lò thu hút lượng lớn nhà đầu tư.

Thiệt hại từ việc đặt cọc như “đánh lô đề”

Cụ thể, chị T. – nhân viên một sàn bất động sản lớn ở Nghệ An kể về một chiêu thức kiếm lời của nhà đầu tư “ảo” khiến nhà đầu tư “thật” chịu thiệt. Đó là khoảng 5, 6 nhà đầu tư “ảo” chung tiền để đặt cọc 1 lô đất họ cho là tiềm năng, với số tiền cọc là từ 50 đến 100 triệu. Sau vài hôm họ kêu khách lướt lại và “lấy lộc” từ 50 triệu đến 100 triệu, với lợi nhuận thu về là 100% đến 200% so với tiền cọc… Khách hàng kế tiếp cũng nhẹ nhàng lướt qua tay cho người tiếp theo mà không cần phải bỏ hết vốn ra để lấy đất. Cứ như vậy, các nhà đầu tư F1, F2, F3… có thể bỏ túi số tiền đáng kể, cho đến khi mảnh đất gặp được nhà nhà đầu tư cuối cùng.

Tất nhiên, cách làm này cũng rủi ro như “đánh lô đề” nếu nhà đầu tư ảo gặp mảnh đất khó lướt. Trường hợp này, họ sẵn sàng cho “mất” cọc, mà không dại gì bỏ tiền tỷ ra ôm mảnh đất rồi đi bán.  

Tuy nhiên, nếu giao dịch thành công thì giá lô đất này sẽ là mức tham chiếu cho các lô khác trong vùng; từ đó đất vùng cứ thế tăng lên. Với hình thức này, giá đất vô hình chung đội lên mà không phải là quá “sốt”, khiến nhiều người xuống tiền mua đất vẫn không rõ vì sao đất trong vùng tăng giá vù vù. Trên thực tế, để sở hữu được mảnh đất đó, họ đã chịu một mức giá cao hơn gấp nhiều lần so với thời điểm bỏ cọc ban đầu.

Bảng thống kê giá trúng các lô đất đấu giá ở xã Diễn Lợi, Diễn Châu, Nghệ An.
Bảng thống kê giá trúng các lô đất đấu giá ở xã Diễn Lợi, Diễn Châu, Nghệ An.

Hệ lụy trong cơn sốt đất

Giá đất được “thổi” lên không chỉ gây ảnh hưởng đến người mua mà ở khía cạnh khác, cũng tác động đến người bán. Không thể phủ nhận thực tế nhiều nông dân nghèo ở huyện Kỳ Anh, Cẩm Xuyên, Thạch Hà (Hà Tĩnh), Diễn Châu (Nghệ An)… giàu lên nhờ bán đất. Nhưng cũng chính từ những cơn giao dịch với giá lên tới hàng chục triệu đồng một mét vuông khiến tâm tình những người nông dân vốn ít toan tính giờ không khỏi náo động: Người bán được giá thì hào hứng, người bán sớm, hụt giá thì than thở. Ngậm ngùi hơn cả là những người bán đất từ vài năm trước vì cần tiền cho con “đi Tây” làm ăn; giờ sốt ruột khi thấy giá đất tăng vù vù.

“3 năm trước bán miếng đất 200 triệu để đầu tư cho con xuất khẩu lao động, mong cho nó có cơ hội đổi đời. Nay con về thì tổng thu nhập sau khi trừ nợ thì lời được 300 triệu, nhưng miếng đất bán 200 triệu ấy, giờ lại bán được hơn 2 tỷ …” một người dân xã Diễn Lợi, huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An buồn bã.

Hay chị Th. – một người dân thị xã Kỳ Anh kể: “Ông bà mình có miếng đất ở thị xã Kỳ Anh, gần khu xây dựng của VinGroup, gia đình muốn bán nhưng suốt mấy năm không ai hỏi han. Đến khi thị trường BĐS ấm lên, ông bà quyết định bán với giá 2,2 tỷ. Sau đó hơn một tuần, qua bao nhiên lần cò đẩy giá, hiện tại lô đất đó đang có giá hơn 12 tỷ”. Với tốc độ tăng trưởng không tưởng, trong một thời gian ngắn thì cảm xúc mà chủ đầu đã “lỡ” bán luôn là lắc đầu tiếc nuối.

Một đối tượng khác bị ảnh hưởng là những người lên phố lao động với mong muốn có đủ vốn sẽ về quê mua đất, làm nhà. Nếu như 2,3 năm trước, khi giá đất chỉ từ vài trăm nghìn đến 5 triệu đồng một mét vuông, thì đó là một kế hoạch đầy khả thi. Nhưng hiện tại, khi giá đất đã tăng lên gấp 5, gấp 6 thậm chí gấp chục lần, thì việc có một chỗ an cư trên mảnh đất quê hương chỉ còn là một ước mơ dang dở.

Đáng buồn hơn, với nhiều gia đình, sự bất đồng quan điểm trong việc giữ hay bán đất đã biến thành mâu thuẫn. Từ âm ỉ, nhiều gia đình đã bùng nổ xung đột giữa cha – con, anh – em, vợ chồng… Nhiều gia đình mà người thân đã “từ mặt” nhau, hoặc đưa nhau ra tòa, vì đất.

Tác động tới hoạt động vĩ mô

Hệ thống cơ quan nhà nước về đất đai từ phường xã lên tỉnh ở Nghệ An, Hà Tĩnh chưa khi nào bận rộn như thời điểm này. Số lượng giao dịch nhiều gấp 3 đến 4 lần của thời điểm cùng kỳ các năm trước đã gây áp lực cho khâu quản lý và xử lý. Số liệu thu thập được cho thấy, số lượng bìa cấp ra trong tháng 2 gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Điều đó kéo theo áp lực công việc sẽ khó tránh khỏi.

Các văn phòng công chứng khắp cả tỉnh cũng tiếp nhận lượng hồ sơ khổng lồ, với khoảng 500 bộ/ tháng (bao gồm hồ sơ giao dịch thành công và hồ sơ giao dịch “lướt” qua tay của dân). Các sàn giao dịch bất động sản cũng mọc lên như nấm, các tay “cò” nghiệp dư cũng gia tăng theo cấp số nhân. Tình trạng người người làm đất, nhà nhà làm đất, người không biết gì về đất cũng làm đất gây nên sự mất cân bằng hình thế lao động xã hội.

Nhiều doanh nghiệp trên địa bàn sốt đất phản ánh không tuyển được nhân viên vì người lao động chuyển sang mảng BĐS thay vì lựa chọn ngành nghề khác. Ở nông thôn nhiều gia đình để ruộng vườn hoang hóa, thay vì việc làm nông chăn nuôi thuần nông thì chuyển sang lĩnh vực kinh doanh BĐS,  hệ lụy lâu dài sẽ ít nhiều về nguồn lương thực, thực phẩm địa phương.

Các ngân hàng cũng phải liên tục xử lý hồ sơ cho vay. Tất nhiên, đây là dịp để các cơ sở cầm cố, cho vay nặng lãi, vay nóng, hùn vốn đầu tư chung bung ra, hoạt động hết công suất.

Tại công sở, đơn vị sản xuất, thay vì tập trung công việc 100% thì đề tài BĐS cũng chiếm đi số lượng lớn thời gian làm việc. Dường như món hời từ BĐS đang thực sự làm cho hình thế xã hội có sự chuyển dịch đáng kể.

Việc kéo dài câu chuyện sốt đất tạo ra sự phát triển về kinh tế đáng kể cũng như “thay áo” cho cơ sở hạ tầng các khu vực từ thành thị đến nông thôn, thì câu chuyện hệ lụy của nó cũng cần được cân nhắc đến vì việc sốt đất chỉ mang tính thời vụ chứ không là mãi mãi – nhất là khi các chủ đầu tư đột ngột dừng “dừng cuộc chơi”.

Bạn đọc xem thêm