Nghị định số 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, xác định rõ ba nhóm nhà ở riêng lẻ và đặt ra ranh giới bắt buộc: công trình cao từ 12m trở lên hoặc từ 7 tầng trở lên không được tự ý thiết kế.

Chính phủ ban hành nghị định này ngày 15/6/2026 nhằm quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình. Việc phân loại nhà ở theo ba nhóm là thay đổi đáng chú ý so với cách quy định trước đây.

Nhóm thứ nhất — dưới 3 tầng, không tầng hầm, diện tích sàn dưới 250 mét vuông, chiều cao dưới 12 mét — được tự tổ chức thiết kế. Đây là nhóm nhà phổ biến nhất ở các khu dân cư đô thị và nông thôn.

Nhóm thứ hai gồm các công trình không thuộc nhóm trên nhưng dưới 7 tầng hoặc chỉ có 1 tầng hầm: thiết kế phải do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm thực hiện. Quy định này đặt ra yêu cầu rõ ràng với phần lớn nhà phố nhiều tầng đang xây dựng ở các đô thị lớn.

Nhóm thứ ba — từ 7 tầng trở lên hoặc từ 2 tầng hầm trở lên — phải tuân thêm quy chuẩn kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy trong hồ sơ thiết kế, bên cạnh yêu cầu có người có chuyên môn. Đây là nhóm mà rủi ro kỹ thuật và an toàn được đánh giá ở mức cao nhất.

Như vậy, kể từ ngày 1/7/2026, chiều cao 12 mét là ngưỡng phân định giữa quyền tự thiết kế và nghĩa vụ phải thuê chuyên môn. Chủ nhà xây dựng công trình vượt ngưỡng này mà không tuân thủ sẽ vi phạm quy định quản lý chất lượng xây dựng theo Nghị định 207.

Vũ Hiếu (tổng hợp)

Từ Khóa: