Nhà đầu tư từng đặt cược vào tin quy hoạch khu công nghiệp tại TPHCM và Bình Dương cũ nay nhận ra khoảng cách giữa kỳ vọng và giá trị thực, trong khi chuyên gia chỉ ra dòng tiền đang đổ về tài sản có khả năng khai thác thực tế.
- Khởi tố kẻ đánh, ném bé gái xuống giếng vì món nợ và chiếc xe
- Nữ tổng giám đốc Tâm Lộc Phát bị truy tố vì chiếm đoạt gần 1.380 tỷ đồng
- Nhóm thanh thiếu niên lạng lách đánh võng bị xử phạt 107 triệu đồng
Hai năm trước, ông Thành ở phường Cát Lái, TPHCM, bỏ hơn 7 tỷ đồng mua một lô đất hai mặt tiền gần khu công nghiệp đang quy hoạch tại Bình Dương cũ. Ông tin rằng khi khu công nghiệp triển khai, giá đất sẽ tăng mạnh như những đợt sốt đất từng xảy ra trước đó. Thực tế lại đi ngược kỳ vọng: lô đất hiện gần như không có người hỏi mua, còn giá vẫn nằm yên ở mức cũ dù ông đã nhiều lần rao bán.
Cùng thời điểm năm 2024, ông Hùng ở phường Bình Trưng cũng đặt cược tương tự. Ông rút toàn bộ vốn từ tài khoản chứng khoán để mua hai lô đất gần 2 tỷ đồng tại khu vực Dầu Tiếng, kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch khu công nghiệp và khu dân cư. Sau hai năm, lô đất khó chuyển nhượng và giá không đổi, trong khi nếu giữ cổ phiếu hoặc chuyển sang căn hộ, theo nhìn nhận của chính ông, kết quả đầu tư đã có thể tốt hơn nhiều — bởi cùng giai đoạn đó, nhiều dự án căn hộ tăng giá tối thiểu 30-40% và chứng khoán cũng trải qua nhiều nhịp tăng.
Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy đây không phải là câu chuyện cá biệt. Mức độ quan tâm đất nền trên cả nước trong tháng 5 giảm 40% so với cùng kỳ năm trước, mức giảm sâu nhất trong các loại hình bất động sản; tại Hà Nội con số này lên tới 55%, còn khu vực TPHCM cũ giảm 16%. Nhu cầu tìm đất nền tại TPHCM hiện co cụm về một số khu vực như quận 9, TP Thủ Đức, Củ Chi và quận 2 cũ, còn giá bán chỉ còn tăng đáng kể ở một số nơi tại miền Trung.
Khảo sát do chuyên gia Ngô Thành Huấn dẫn lại cho thấy nhiều khu vực từng là điểm nóng đất nền và đất nông nghiệp như Bình Phước, Bảo Lộc, Hòa Bình, Thái Nguyên đến nay vẫn chưa trở lại mức giá đỉnh của năm 2022. Ông chỉ ra rằng trong giai đoạn thị trường tăng nóng, phần lớn quyết định xuống tiền dựa vào kỳ vọng quy hoạch hoặc dự án hạ tầng, chứ không dựa trên quy mô dân cư, khả năng tạo việc làm hay giá trị khai thác thực tế — đây chính là gốc rễ của khoảng cách giữa lời hứa và kết quả mà nhiều nhà đầu tư đang phải gánh. Các đợt sốt đất theo tin quy hoạch từng xảy ra tại Phú Mỹ, Đức Trọng, Bảo Lộc, Phan Thiết, Bình Phước, cũng như Hòa Bình, Bắc Giang, Bắc Ninh ở phía Bắc.
Theo ông Huấn, từ cuối năm 2022 khi thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, thanh khoản đất nền tại các khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư thấp đã giảm hơn 80%. Trong khi đó, căn hộ và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền thực phục hồi nhanh hơn hẳn, chỉ sau khoảng một năm cả về giao dịch lẫn giá bán. Nhiều khu vực từng tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa lấy lại được mặt bằng giá cũ — bằng chứng cho thấy thông tin quy hoạch một mình không còn đủ để giữ giá trị tài sản.
Ông Huấn cho rằng dòng tiền không mất đi mà đang dịch chuyển sang tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, hạ tầng và pháp lý minh bạch. Chuyên gia Trần Quang Trung nhận định giai đoạn từ nay đến cuối năm và sang năm tới là thời điểm nhà đầu tư cần chủ động tái cơ cấu danh mục, thay vì tiếp tục xuống tiền theo tâm lý đám đông như các chu kỳ trước. Việc đầu tiên, theo ông, là rà soát lại toàn bộ tài sản đang nắm giữ để xác định cái nào nên giữ, cái nào cần bổ sung và đâu sẽ là khoản đầu tư chủ lực cho chiến lược 5-10 năm tới.
Ông Trung nhấn mạnh rằng trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản quan trọng không kém, thậm chí có ý nghĩa hơn lợi nhuận kỳ vọng. Ông cho rằng định hướng quy hoạch và phát triển hạ tầng hiện đã minh bạch và rõ ràng hơn trước, vì vậy nhà đầu tư nên dựa vào đó để chọn khu vực đầu tư dài hạn, thay vì chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn. Các chiến lược từng mang lại lợi nhuận cao như phân lô bán nền hay đầu tư theo phong trào, theo ông, sẽ không còn phù hợp; những khu vực có metro, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các công trình động lực mới là nơi có dư địa tăng giá bền vững, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng từ tin quy hoạch.
Vũ Hiếu (tổng hợp)