Việc “xây nhầm” nhà trên đất người khác trong tháng 8 vừa qua đang làm dấy lên nhiều tranh cãi. Dù được coi là tranh chấp dân sự, các luật sư cảnh báo không thể chỉ nhìn nhận một chiều.

Thực trạng nhiều vụ việc xây nhầm gây bức xúc xã hội

Liên tiếp thời gian qua, những vụ “xây nhầm” nhà trên đất người khác đã gây ra làn sóng phản ứng gay gắt trong dư luận. Không ít trường hợp, người xây nhầm chây ì, bất hợp tác, thậm chí chậm trễ trong việc trả lại tài sản. Hệ quả là nhiều chủ đất buộc phải cầu cứu tới cơ quan chức năng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Điểm đáng chú ý là phần lớn vụ việc được xử lý dưới góc độ tranh chấp dân sự. Việc này dẫn tới thời gian giải quyết kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sử dụng đất hợp pháp của người dân. Chính vì thế, nhiều ý kiến cho rằng, chỉ xử lý bằng các biện pháp dân sự là chưa đủ. Bởi nếu không có chế tài mạnh hơn, tình trạng “nhờn luật” có thể tiếp tục lan rộng.

Các chuyên gia nhấn mạnh, cơ quan điều tra cần sớm làm rõ liệu có dấu hiệu của hành vi vi phạm pháp luật hình sự trong những vụ việc này hay không. Bởi việc xây dựng trái phép trên đất của người khác, nếu có yếu tố cố ý, sẽ không chỉ dừng ở tranh chấp dân sự đơn thuần. Đây là vấn đề nhạy cảm, đòi hỏi vừa thận trọng vừa kiên quyết để răn đe, phòng ngừa các hành vi tái diễn.

Căn nhà “xây nhầm” trên đất của người khác tại phường Chánh Hiệp, TPHCM (Ảnh: Dân Trí)

Mong manh ranh giới giữa yếu tố dân sự và hình sự

Theo luật sư Trương Văn Tuấn (Trưởng Văn phòng luật sư Trạng Sài Gòn, Đoàn Luật sư TP.HCM), các vụ xây nhầm thường được coi là tranh chấp đất đai, thuộc nhóm tranh chấp dân sự. Tuy nhiên, ranh giới với hình sự đôi khi rất mong manh. Vấn đề mấu chốt nằm ở “yếu tố lỗi” và “ý thức chiếm đoạt” của người vi phạm.

Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp phát sinh từ sự nhầm lẫn khách quan: mốc giới đất không rõ ràng, ranh giới bị thay đổi theo thời gian, hoặc giấy chứng nhận chưa có tọa độ chính xác. Ngoài ra, lỗi từ bên bán hoặc môi giới khi chỉ sai vị trí đất cũng là nguyên nhân phổ biến. Trong những tình huống này, pháp luật xem đây là quan hệ chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật, được giải quyết bằng thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện dân sự tại tòa án có thẩm quyền.

Người xây nhầm buộc phải khôi phục hiện trạng ban đầu theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời bồi thường thiệt hại cho chủ đất nếu có, căn cứ Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, nếu chứng minh được yếu tố cố ý nhằm chiếm đoạt quyền sử dụng đất, vụ việc có thể bị xử lý theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015.

Khi nào trách nhiệm hình sự được đặt ra trong các vụ xây nhầm?

Luật sư Trần Minh Hùng (Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình, Đoàn Luật sư TP.HCM) nhấn mạnh: nếu người xây biết rõ đất không thuộc quyền sở hữu của mình nhưng vẫn cố tình dựng nhà, bất chấp cảnh báo từ chính quyền hoặc chủ đất, thì yếu tố hình sự rõ ràng xuất hiện. Đây thường là hành vi cố ý tạo ra “sự đã rồi” nhằm buộc chủ đất chấp nhận hoán đổi, mua bán hoặc nhượng lại tài sản.

Một căn nhà “xây nhầm” tại phường Thiên Hương, TP Hải Phòng (Ảnh: Dân Trí)

Theo quy định, hành vi vi phạm này chỉ bị xử lý hình sự nếu người vi phạm đã từng bị xử phạt hành chính hoặc kết án nhưng chưa được xóa án tích. Nếu lần đầu, họ sẽ bị xử phạt hành chính theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về hành vi lấn, chiếm đất.

Bên cạnh đó, trường hợp công trình xây dựng trái phép và không được cấp phép, người vi phạm còn phải chịu thêm chế tài về vi phạm quy định khởi công công trình và trật tự xây dựng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Như vậy, tùy theo mức độ, hành vi xây nhầm có thể bị xử lý từ hành chính cho tới hình sự, đảm bảo tính răn đe và bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ đất.

Ngôi nhà tại TP Hải Dương (cũ) xây chồng lấn lên diện tích của các thửa đất bên cạnh (Ảnh: Dân Trí)

Người dân cần làm gì khi bị xây nhầm nhà trên đất?

Theo khuyến nghị của các luật sư, khi phát hiện có người xây nhầm nhà trên đất của mình, chủ đất cần giữ bình tĩnh và xử lý theo trình tự. Bước đầu tiên là kiểm tra kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đối chiếu vị trí, ranh giới. Chủ đất nên chụp ảnh, quay video để ghi nhận hiện trạng, làm chứng cứ pháp lý.

Ngay sau đó, cần yêu cầu bên thi công dừng toàn bộ hoạt động xây dựng và gửi văn bản thông báo tới UBND cấp xã. Việc lập biên bản hiện trạng, đình chỉ công trình là rất quan trọng. Song song, chủ đất có thể nhờ Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng để tăng tính pháp lý cho chứng cứ.

Trường hợp thương lượng, hòa giải không thành, người dân có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu trả lại đất, buộc tháo dỡ công trình và bồi thường thiệt hại. Nếu phát hiện hành vi cố ý chiếm đoạt, chây ì, không hợp tác, hoàn toàn có thể gửi đơn tố giác tới cơ quan công an để xem xét trách nhiệm hình sự. Như luật sư Hùng nhận định, nếu nhầm lẫn khách quan, giải quyết dân sự là phù hợp. Nhưng nếu cố tình vi phạm, đó đã là hành vi vượt ra ngoài phạm vi dân sự, cần xử lý nghiêm minh.

Theo: Dân Trí

Từ Khóa: