Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng đang quay trở lại thị trường bất động sản; xu hướng 6 tháng cuối năm 2025 được dự báo sẽ tăng trưởng chọn lọc; tập trung vào phân khúc nhà ở thực. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc và nguy cơ bong bóng cục bộ vẫn là thách thức mà thị trường cần thận trọng đối mặt.

Tín dụng bất động sản tăng tốc giữa kỳ vọng phục hồi

Tín dụng bất động sản đang có bước tăng trưởng ấn tượng; khi các ngân hàng thương mại mạnh tay rót vốn vào thị trường này. Tính đến giữa tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt hơn 16,7 triệu tỷ đồng; tăng 7,14% so với cuối năm 2024. Trong đó, riêng tín dụng bất động sản quý I tăng 7,49%, vượt xa mức tăng trưởng bình quân toàn thị trường (3,91%).

Lý giải cho xu hướng này, giới chuyên gia cho rằng môi trường lãi suất thấp, cùng với loạt chính sách tháo gỡ pháp lý và các gói vay ưu đãi – nhất là ở phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá rẻ; đã thúc đẩy dòng vốn quay lại thị trường địa ốc.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng còn tung ra các sản phẩm vay mua nhà lãi suất thấp; linh hoạt điều khoản trả nợ sớm và ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm kích cầu nhu cầu thực và khơi thông dòng tiền cho thị trường.

Nỗi lo bong bóng quay lại: Ngân hàng cần thận trọng hơn

Dù tín dụng BĐS đang đóng vai trò hỗ trợ nền kinh tế; song các chuyên gia cũng cảnh báo việc rót vốn ồ ạt vào lĩnh vực này có thể tiềm ẩn rủi ro hệ thống.

Hiện có ngân hàng ghi nhận dư nợ BĐS chiếm đến 30% tổng dư nợ; trong khi vốn chủ yếu là ngắn hạn nhưng lại tài trợ cho các dự án dài hạn; làm gia tăng nguy cơ mất cân đối thanh khoản.

Sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá bất động sản và thu nhập thực tế của người dân đang đặt ra bài toán khó về khả năng chi trả; và tính bền vững của thị trường.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam; nguồn vốn đang tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ và trung bình vẫn chưa được đáp ứng tương xứng; tạo nên tình trạng lệch pha cung – cầu. Để kiểm soát rủi ro, giới chuyên gia kiến nghị cần khơi thông thêm các kênh huy động vốn như trái phiếu doanh nghiệp; quỹ đầu tư bất động sản, thay vì phụ thuộc gần như tuyệt đối vào tín dụng ngân hàng.

Tín dụng
Phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá rẻ – đã thúc đẩy dòng vốn quay lại thị trường địa ốc.
( Ảnh: vietnamfinance)

Xu hướng bất động sản 6 tháng cuối năm 2025: Tăng trưởng cục bộ, tiềm ẩn phân hóa mạnh

Tín dụng tiếp tục là “đòn bẩy”, nhưng không dàn trải

Với việc Ngân hàng Nhà nước chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng; song song khuyến khích vay mua nhà ở thực; xu hướng 6 tháng cuối năm sẽ vẫn duy trì tăng trưởng tín dụng vào bất động sản; đặc biệt là các phân khúc được ưu tiên như nhà ở xã hội (NƠXH) và nhà ở thương mại giá rẻ.

Tuy nhiên, các khoản vay sẽ không còn “dễ dãi”; mà sẽ tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng; chủ đầu tư uy tín và nhu cầu thực. Điều này giúp thị trường bất động sản tránh xa mô hình tăng nóng toàn diện và tiến dần đến phát triển bền vững.

Thị trường phân hóa rõ nét theo phân khúc

  • Phân khúc cao cấp và đầu cơ: Dễ gặp khó khăn trong tiêu thụ do giá đã bị đẩy lên quá cao, trong khi nguồn cung vẫn ứ đọng. Nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, làm giảm tốc độ giao dịch.
  • Phân khúc trung cấp và bình dân: Tiếp tục hưởng lợi nhờ gói tín dụng ưu đãi và các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn thiếu do doanh nghiệp chưa mạnh dạn đầu tư trở lại.
Tín dụng
Với việc Ngân hàng Nhà nước chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng, song song khuyến khích vay mua nhà ở thực. ( Ảnh: Internet)

Giá BĐS khó giảm nhưng tăng không đều

Dù chưa có dấu hiệu “bong bóng” rõ ràng; nhưng mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân. Trong 6 tháng cuối năm, giá có thể tăng nhẹ ở các khu vực đô thị có nhu cầu thực lớn; đặc biệt là nơi hạ tầng được cải thiện. Ngược lại, các khu vực xa trung tâm, sản phẩm đầu cơ hoặc pháp lý chưa rõ ràng sẽ giảm sức hút, thậm chí bị “cắt lỗ”.

Dòng vốn sẽ được cơ cấu lại, tăng kỷ luật thị trường

Ngân hàng có xu hướng siết tín dụng vào các dự án rủi ro; trong khi thúc đẩy nguồn vốn vào các sản phẩm có thanh khoản cao, khả năng trả nợ tốt, đặc biệt là người trẻ, công nhân và người có thu nhập trung bình.

Các doanh nghiệp bất động sản vì thế buộc phải đa dạng hóa kênh huy động vốn như: phát hành trái phiếu; hợp tác với quỹ đầu tư hoặc xây dựng mô hình đồng sở hữu, chia nhỏ sản phẩm.

Tổng kết xu hướng BĐS cuối năm 2025

  • Tăng trưởng có chọn lọc, tập trung vào nhu cầu ở thực.
  • Phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc và khu vực.
  • Giá khó giảm sâu, nhưng rủi ro bong bóng tạm thời được kiểm soát.
  • Doanh nghiệp cần tái cấu trúc sản phẩm, tài chính và pháp lý để bắt kịp xu hướng mới.

Nguồn: Tổng hợp