Vì sao tháng 8 trở thành điểm nóng đáo hạn trái phiếu bất động sản tại Việt Nam? Với hơn 17.500 tỷ đồng đến hạn – gấp 4 lần mức trung bình đầu năm – các doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt áp lực tài chính chưa từng có. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức, giải pháp nào giúp họ xoay xở dòng tiền và phục hồi niềm tin nhà đầu tư?

Tháng 8 – “đỉnh sóng” đáo hạn trái phiếu bất động sản

Theo báo cáo mới nhất từ FiinGroup, tổng giá trị trái phiếu bất động sản đến hạn trong tháng 8/2025 lên tới 17.500 tỷ đồng, mức cao nhất trong năm và cao gấp khoảng 4 lần so với bình quân mỗi tháng từ đầu năm. Áp lực tài chính trong tháng này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nửa cuối năm – giai đoạn được đánh giá là có áp lực đáo hạn gấp đôi so với nửa đầu năm.

Tổng cộng, từ nay đến cuối năm 2025, các doanh nghiệp (trừ nhóm ngân hàng) sẽ phải đối mặt với hơn 102.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó riêng doanh nghiệp bất động sản phải thanh toán tới 65.300 tỷ đồng. Sau tháng 8, áp lực đáo hạn sẽ giảm dần, dao động khoảng 6.000–12.000 tỷ đồng/tháng, nhưng vẫn ở mức cao so với khả năng tự chủ dòng tiền hiện tại của nhiều đơn vị.

Một số “đại gia” bất động sản trong vòng xoáy đáo hạn

FiinGroup cho biết, các doanh nghiệp có lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong tháng này gồm:

  • Công ty CP Đầu tư Quang Thuận: 6.000 tỷ đồng
  • Trung Nam Land: 2.500 tỷ đồng
  • Setra: 2.000 tỷ đồng

Ngoài khoản gốc, nghĩa vụ trả lãi trái phiếu trong tháng 8 cũng ở mức đáng kể, ước tính lên đến 6.600 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực chiếm tỷ trọng áp đảo với 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% tổng lãi trái phiếu đến hạn.

Tài chính doanh nghiệp địa ốc chưa thể “dễ thở

Theo phân tích từ S&I Ratings, áp lực thanh toán nợ của doanh nghiệp bất động sản không chỉ dồn trong năm nay mà còn kéo dài tới năm 2026, với tổng giá trị trái phiếu đến hạn lên tới 143.000 tỷ đồng. Điều này đặt ra bài toán lớn cho năng lực tài chính và quản trị dòng tiền trong trung và dài hạn.

Dù vậy, nhóm phân tích kỳ vọng sự phục hồi đang hình thành, đặc biệt từ chính sách hỗ trợ pháp lý và tín dụng cho lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. “Khi dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp có thể dùng làm tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, hoặc mở bán, tạo dòng tiền để trả nợ trái chủ”, S&I Ratings nhận định.

Phát hành tăng trở lại nhưng chưa bằng thời kỳ đỉnh

Tín hiệu tích cực là doanh nghiệp bất động sản đang tăng cường phát hành trái phiếu trở lại sau thời gian dài đóng băng. Trong nửa đầu năm 2025, các doanh nghiệp đã huy động 43.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng 11% so với cùng kỳ 2024. Lãi suất phát hành bình quân khoảng 10,5%/năm.

Tuy nhiên, quy mô này vẫn khiêm tốn so với giai đoạn “hoàng kim” 2020–2021, khi giá trị phát hành nửa đầu năm từng đạt lần lượt 77.500 tỷ đồng và 118.400 tỷ đồng. Nguyên nhân là thị trường vẫn còn e ngại rủi ro vỡ nợ, minh bạch thông tin chưa cải thiện đồng đều, và khả năng kiểm soát rủi ro của nhà đầu tư còn hạn chế.

Vingroup và TCO dẫn đầu cuộc đua phát hành

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán MB (MBS), Tập đoàn Vingroup là doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất trong nửa đầu năm nay, với tổng giá trị 18.000 tỷ đồng. Xếp sau là Công ty Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO, huy động được 8.000 tỷ đồng.

Việc các tập đoàn lớn trở lại thị trường được xem là chỉ dấu tích cực, góp phần khơi thông thanh khoản và lấy lại niềm tin cho thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi bền vững, cần thêm các điều kiện như minh bạch thông tin, cơ chế giám sát chặt chẽ và khuôn khổ pháp lý hoàn thiện hơn.

Thị trường đang kỳ vọng điều gì?

Sự cải thiện về chính sách pháp lý, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (dự kiến có hiệu lực từ 2025–2026) được kỳ vọng là chìa khóa mở nút thắt cho thị trường dự án và dòng vốn đầu tư.

Ngoài ra, sự can thiệp kịp thời của Ngân hàng Nhà nước trong điều hành chính sách tiền tệ, cùng với nới room tín dụng chọn lọc cho lĩnh vực bất động sản, cũng sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp tái cấu trúc nợ và tránh nguy cơ vỡ nợ dây chuyền.

Trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn thử thách mới khi lượng đáo hạn chạm đỉnh trong tháng 8. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm then chốt để thị trường sàng lọc và tái cấu trúc. Nếu tận dụng tốt các chính sách hỗ trợ, tăng cường minh bạch và kiểm soát rủi ro, thị trường trái phiếu có thể từng bước phục hồi, đóng vai trò trung gian tài chính hiệu quả hơn trong nền kinh tế.

Theo: Vnexpess