Đầu tư chung cư cao cấp với giá trên 100 triệu mỗi mét vuông chỉ mang lại biên lợi nhuận ròng khoảng 10%/năm, nhưng với quy mô dự án hàng nghìn tỷ đồng, số lợi nhuận tuyệt đối vẫn rất lớn.

Biến động chi phí ảnh hưởng đến lợi nhuận

Khi phát triển dự án, chủ đầu tư xác định mục tiêu lợi nhuận từ đầu rồi mới cân đối chi phí đầu vào. Trong cơ cấu chi phí hiện nay, chi phí đất chiếm tỷ trọng rất lớn — từ 50-60%, thậm chí 70% nếu dự án mua lại từ thị trường thứ cấp.
Chi phí xây dựng và hạ tầng hiện chiếm khoảng 25% giá thành.
Ngoài ra còn các chi phí khác: quản lý, bán hàng, quảng cáo, lãi vay… Mọi biến động nhỏ ở một khâu đều có thể làm lợi nhuận cuối cùng thay đổi đáng kể.

Biên lợi nhuận gộp giảm theo áp lực đầu vào

Trước năm 2020, một số dự án có thể đạt lợi nhuận gộp lên tới 100-150%. Nhưng nay, biên lợi nhuận gộp phổ biến được ghi nhận ở mức 30-50%.

Luôn có thêm các chung cư mới mọc lên. (Ảnh: Znews).


Một số ít dự án có thể đạt 50% nếu kiểm soát tốt chi phí và đàm phán lãi vay tốt.
Nếu tiến độ dự án bị kéo dài, chi phí lãi vay, marketing, quản lý sẽ ăn vào lợi nhuận, thậm chí khiến dự án lỗ nếu kéo dài quá lâu.

Lợi nhuận ròng: con số khiêm tốn

Theo chia sẻ từ một chuyên gia phát triển dự án, trong cấu trúc một dự án hơn 1 ha với 500 căn hộ, chi phí đất chiếm ~24%, xây dựng + hạ tầng ~30%, marketing ~7%, các chi phí khác ~7%. Nếu bán hết hàng, lợi nhuận gộp dự kiến ~32%.

Nếu dự án hoàn thành trong 3 năm, sau khi trừ thuế thu nhập doanh nghiệp (22%) và chi phí lãi vay (10-15%), lợi nhuận ròng mỗi năm có thể dưới 5%.
Ở thời điểm hiện nay, chi phí đất chiếm tỷ lệ cao hơn ~30%, xây dựng + hạ tầng ~26%, marketing ~7%, các chi phí khác ~5%. Trong kịch bản này, lợi nhuận ròng sau thuế và lãi vay cũng chỉ dao động 5-6%/năm nếu toàn bộ căn hộ bán hết đúng hạn.
Nếu có tồn kho hoặc dự án vướng pháp lý, lợi nhuận có thể bị xóa sạch.

Mặc dù biên lợi nhuận ròng rất mỏng, các chủ đầu tư vẫn có thể thu về số tiền lớn nhờ quy mô doanh thu hàng nghìn tỷ đồng mỗi dự án.
Bên cạnh lợi nhuận từ căn hộ, nhiều doanh nghiệp cũng khai thác khối đế thương mại, dịch vụ để gia tăng doanh thu dài hạn.
Điều này làm cho bức tranh tài chính dự án không chỉ là chi phí và doanh thu mà còn là dòng tiền tương lai, giúp bất động sản vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư lớn dù rủi ro cao.

Theo: Znews