Từ ngày 01/7/2026, người chỉ sở hữu một nhà ở hoặc thửa đất ở tại Việt Nam có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng. Tuy nhiên, chính sách này đi kèm nhiều điều kiện mà người bán phải đáp ứng đầy đủ.
- Miền Bắc sắp mưa rất lớn, 18 tỉnh khẩn trương ứng phó
- 30.000 tỷ đồng qua hơn 2.000 tài khoản bị phong tỏa
- Thanh Hóa triệt phá nhiều vụ ma túy, mở rộng điều tra liên tỉnh
Câu hỏi của độc giả Nam Khánh, Thanh Hóa, về việc bán căn nhà duy nhất đứng tên mình có phải nộp thuế hay không đang nhận được sự quan tâm. Theo Luật sư Nguyễn Hằng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, trường hợp này có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 30/6 và có hiệu lực từ 01/7/2026. Văn bản này hướng dẫn cụ thể việc miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo quy định, người bán bất động sản thông thường phải nộp thuế thu nhập cá nhân tính trên giá trị chuyển nhượng. Trường hợp nhà ở, đất ở duy nhất thuộc diện được miễn nếu đáp ứng các điều kiện luật định.
Ba điều kiện không thể bỏ qua
Điểm đáng chú ý của quy định mới là việc miễn thuế không chỉ căn cứ vào việc người bán có một căn nhà. Cá nhân phải chỉ sở hữu đúng một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng.
Nếu người bán còn sở hữu thêm nhà hoặc đất ở khác, giao dịch sẽ không đáp ứng điều kiện về tài sản duy nhất. Nhà ở hình thành trong tương lai cũng có thể ảnh hưởng đến việc xác định điều kiện này.
Tài sản được chuyển nhượng phải thuộc quyền sở hữu của cá nhân tối thiểu 183 ngày trước thời điểm bán. Con số này tương đương khoảng 6 tháng.
Ngoài ra, người bán phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc thửa đất ở. Trường hợp chỉ bán một phần tài sản sẽ không đáp ứng điều kiện miễn thuế theo quy định được nêu trong bài.
Với tài sản đồng sở hữu giữa vợ chồng, điều kiện được xét đối với từng người. Người chưa sở hữu bất động sản nào khác có thể được miễn thuế, trong khi người còn lại vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế nếu không đáp ứng điều kiện.
Điểm mới đáng chú ý là cá nhân tự kê khai và chịu trách nhiệm về việc mình chỉ sở hữu một nhà ở hoặc đất ở. Người bán không phải xin xác nhận riêng từ cơ quan quản lý như cách áp dụng trước đây.
Cơ chế này giúp giảm thủ tục, nhưng đồng thời đặt trách nhiệm lớn hơn lên người kê khai. Nếu cơ quan thuế hậu kiểm và phát hiện thông tin không đúng, người bán có thể bị truy thu thuế và xử lý theo quy định quản lý thuế.
Mức tiền liên quan cũng không nhỏ. Với căn nhà có giá chuyển nhượng 3 tỷ đồng, nếu không thuộc diện miễn, khoản thuế 2% tương ứng 60 triệu đồng.
Như vậy, câu chuyện bán căn nhà duy nhất không chỉ nằm ở việc “có một căn nhà”. Người bán cần kiểm tra đồng thời số lượng bất động sản đang sở hữu, thời gian sở hữu và phạm vi tài sản chuyển nhượng trước khi kê khai miễn thuế.
Khi một căn nhà được gọi là “duy nhất” nhưng chỉ cần thiếu một điều kiện, khoản thuế 2% vẫn có thể trở thành nghĩa vụ phải nộp.
Đỗ Vân (tổng hợp)