Quyết định điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020–2024 của UBND tỉnh Nghệ An đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Chính quyền hướng tới mục tiêu quản lý thuế sát giá thị trường, ngăn thất thu ngân sách và hạn chế đầu cơ đất đai, nhưng đồng thời đặt ra bài toán về áp lực thuế ngày càng lớn cho người dân khi giao dịch chuyển nhượng.

Thuế chuyển nhượng tăng mạnh: Thách thức cho nhiều hộ gia đình

Điểm đáng chú ý nhất trong đợt điều chỉnh là việc áp giá đất nhà nước tiệm cận mức giao dịch thực tế trên thị trường. Biện pháp này nhằm khắc phục tình trạng khai giá bán quá thấp để giảm thuế, vốn diễn ra phổ biến nhiều năm qua.

Thực tế, mức chênh lệch rất lớn. Ví dụ, tại tuyến Xô Viết – Nghệ Tĩnh (TP Vinh), giá đất cũ khoảng 23 triệu đồng/m². Với giao dịch 100m², số thuế phải nộp chỉ khoảng 57,5 triệu đồng. Sau điều chỉnh, giá đất tính thuế vọt lên 87,5 triệu đồng/m², khiến thuế chuyển nhượng tăng lên hơn 218 triệu đồng – cao hơn 160 triệu đồng so với trước.

Với nhiều gia đình, khoản chi này vượt quá khả năng tài chính, có thể cản trở nhu cầu sang tên chính thức hoặc giao dịch mua bán, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp đà tăng của giá đất.

Điều chỉnh giá đất: Giải pháp chống thất thu ngân sách

Dưới góc độ quản lý nhà nước, việc cập nhật bảng giá đất có những cơ sở hợp lý. Thuế từ chuyển nhượng đất đai là nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương. Nếu giá đất nhà nước quá thấp so với thị trường, ngân sách sẽ thất thoát một khoản không nhỏ.

Việc điều chỉnh bảng giá giúp khoản thuế thu được phản ánh đúng giá trị thật của đất, góp phần tăng nguồn lực cho ngân sách địa phương trong bối cảnh nhiều lĩnh vực thu khác gặp khó khăn.

Đây cũng là xu hướng chung khi nhiều tỉnh, thành khác đang dần cập nhật bảng giá đất theo giá thị trường để hạn chế gian lận, giảm tình trạng kê khai giá “ảo” nhằm trốn thuế.

Giảm tải hệ thống hành chính, phù hợp tinh giản biên chế

Một hệ quả gián tiếp nhưng quan trọng của giá đất tăng là giảm áp lực giao dịch đất đai lên bộ máy hành chính. Tại Nghệ An, nhiều năm qua thường xuyên xảy ra cảnh người dân xếp hàng từ rạng sáng để chờ lấy số làm thủ tục đất đai.

Cán bộ địa chính vốn chiếm lực lượng đông đảo trong hệ thống hành chính cấp cơ sở. Việc chi phí giao dịch tăng khiến người dân cân nhắc kỹ hơn trước khi mua bán, từ đó giảm bớt các giao dịch nhỏ lẻ không thực sự cần thiết.

Điều này cũng phù hợp với chủ trương tinh giản biên chế, sắp xếp hợp lý khối lượng công việc tại các cơ quan quản lý.

Kiềm chế đầu cơ manh mún, phát triển thị trường lành mạnh

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm tách thửa chuyển nhượng (Ảnh: Tường Vân)

Điều chỉnh bảng giá đất còn được kỳ vọng góp phần hạn chế tình trạng phân lô tách thửa manh mún. Trước đây, để tối đa hóa lợi nhuận, không ít chủ đất chia nhỏ các lô nhằm bán được dễ dàng hơn.

Việc này khiến thị trường đất nền trở nên manh mún, giá bị đẩy lên cao qua nhiều lần sang tay, làm giảm khả năng tiếp cận của những người thực sự cần đất để ở.

Khi chi phí thuế tăng theo giá đất, việc phân lô nhỏ lẻ cho đầu cơ sẽ kém hấp dẫn, từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn.

Thanh lọc thị trường môi giới thiếu chuyên nghiệp

Một tác động khác nhưng ít được nhắc đến là khả năng sàng lọc các công ty môi giới kém chuyên nghiệp. Thời gian qua, với giá đất thấp và thị trường sôi động, nhiều công ty môi giới “tay ngang” ra đời, thiếu kiến thức và kỹ năng, gây khó khăn cho quản lý nhà nước.

Khi chi phí giao dịch và thuế tăng, những đơn vị yếu kém sẽ khó tồn tại lâu, góp phần tạo điều kiện để thị trường bất động sản trở nên minh bạch, chuyên nghiệp và dễ kiểm soát hơn.

Kết luận: Cần chính sách đồng bộ để giảm áp lực cho người dân

Việc điều chỉnh bảng giá đất nhà nước là bước đi tất yếu nhằm tăng thu ngân sách, ngăn thất thu thuế và hạn chế đầu cơ đất đai. Tuy nhiên, không thể phủ nhận tác động tức thì là gia tăng gánh nặng thuế cho người dân, nhất là những hộ mua bán đất để an cư.

Chính quyền địa phương cần triển khai các biện pháp truyền thông đầy đủ, minh bạch để người dân hiểu rõ bản chất và mục tiêu chính sách. Đồng thời, cần cân nhắc các cơ chế hỗ trợ hợp lý cho nhóm đối tượng yếu thế để việc điều chỉnh giá đất thực sự hướng tới phát triển bền vững và công bằng cho toàn xã hội.

Tường Vân