Bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất, Nhà nước sẽ là bên trực tiếp quyết định giá đất. Đề xuất này trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2024 đang tạo nhiều luồng ý kiến trái chiều từ chuyên gia và dư luận.

Đề xuất loại bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá

Trong tờ trình Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất loại bỏ nguyên tắc thị trường khi xác định giá đất. Theo đó, Nhà nước sẽ là chủ thể quyết định giá, thay vì dựa vào cơ chế thị trường như trước.

Giá đất theo thị trường – vốn biến động phức tạp và khó kiểm soát – hiện chỉ còn là tài liệu tham khảo. Nhà nước sẽ thực hiện quyền định giá với vai trò đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, từ đó tăng cường điều tiết và ổn định thị trường.

Hai phương án điều chỉnh bảng giá đất

Để cụ thể hóa vai trò điều hành giá, Bộ đề xuất hai phương án sửa đổi bảng giá đất:

  • Phương án 1: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm/lần, thay vì hàng năm như hiện tại. UBND cấp tỉnh có quyền cập nhật bảng giá nếu phát sinh tình huống đặc biệt. Các khu vực có dữ liệu bản đồ địa chính số sẽ xây dựng bảng giá tới từng thửa đất.
  • Phương án 2: Bỏ hình thức xác định giá đất cụ thể, thay bằng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Hệ số này sẽ do địa phương ban hành hàng năm nhằm phản ánh mức tăng, giảm theo thực tế của từng khu vực.

Khắc phục tình trạng lệch chuẩn giá đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhận định, việc định giá đất hiện nay phụ thuộc quá nhiều vào thị trường thứ cấp và đơn vị tư vấn, trong khi các yếu tố như kinh nghiệm, đạo đức người định giá và biến động thị trường đều có thể dẫn đến sai lệch.

Dự thảo cũng chỉ rõ, giá đất sơ cấp hiện không phản ánh đúng thực tế do kết quả định giá thiếu thống nhất, khiến vai trò kiểm soát của Nhà nước không phát huy hiệu quả.

Chuyên gia cảnh báo rủi ro từ giá đất ảo

Nhiều chuyên gia đồng thuận với đề xuất tăng vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất. TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng bám sát thị trường không đồng nghĩa với chạy theo giá ảo, đặc biệt trong bối cảnh các đợt “sốt đất” xảy ra thường xuyên.

Tương tự, TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Đại học Hùng Vương, cảnh báo giá đất dễ bị thổi phồng bởi quy hoạch, hạ tầng hoặc hiệu ứng sáp nhập tỉnh. Nếu lấy giá “sốt” làm căn cứ lập bảng giá đất, sẽ gây sai lệch nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến người dân và doanh nghiệp.

Đề xuất mở rộng điều kiện làm nhà ở thương mại

Ngoài nội dung về giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường còn đề xuất mở rộng loại đất được chuyển mục đích sang làm nhà ở thương mại. Theo đó, chỉ cần khu đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không bắt buộc phải có đất ở như hiện hành.

Đây được xem là bước nới lỏng nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản theo hướng linh hoạt, phù hợp với nhu cầu thực tế của xã hội.

Chính phủ chuẩn bị sửa đổi toàn diện Luật Đất đai

Tại Hội nghị ngày 10/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định Chính phủ sẽ đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18, làm nền tảng để hoàn chỉnh Luật Đất đai 2024. Một số nội dung trọng tâm sẽ được xem xét gồm:

  • Chính sách thu hồi và giao đất
  • Quản lý giá đất và tài chính đất đai
  • Cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất
  • Minh bạch và hiệu quả trong giao, cho thuê đất

Thủ tướng nhấn mạnh: “Đất đai là nguồn lực đặc biệt, cần quản lý chặt chẽ để đảm bảo công bằng và hiệu quả phát triển.”

Theo: VNexpress