Việc điều chỉnh bảng giá đất tại Nghệ An không chỉ là một bước đi trong quản lý nhà nước mà đang dần tạo nên những hệ lụy âm ỉ trong đời sống dân sinh. Từ câu chuyện tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, đến thuế đất phi nông nghiệp, hay sức ép lên các hộ kinh doanh nhỏ lẻ – những tác động này đang lan rộng và trực tiếp ảnh hưởng đến người dân địa phương.

Gây khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tách thửa chuyển nhượng

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vốn là giải pháp để nhiều hộ gia đình chia đất cho con cháu hoặc chuẩn bị cho các kế hoạch dài hạn như xây dựng, đầu tư hoặc thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, chính sách tăng giá đất đang khiến quá trình này trở nên khó khăn gấp bội.

Gia đình anh Quyết tại xã Vinh Phú, tỉnh Nghệ An là một minh chứng điển hình. Thửa đất mặt đường Phạm Đình Toái của gia đình anh, vốn dự tính chuyển từ đất vườn sang đất ở với chi phí khoảng 3 tỷ đồng. Nhưng chỉ trong hơn một tháng, mức phí chuyển đổi đã tăng lên đến… 15 tỷ đồng – tức gấp 5 lần.

Mức chênh lệch khổng lồ này khiến toàn bộ kế hoạch chia đất cho các anh chị em trong gia đình theo di nguyện của bố mẹ bị đình trệ. Không những thế, khi chưa thể tách thửa, gia đình cũng không thể sử dụng đất làm tài sản thế chấp để xoay vốn làm ăn. Câu chuyện của anh Quyết không phải là cá biệt, mà đang trở thành thực tế phổ biến trong nhiều hộ dân tại Nghệ An thời gian gần đây.

Tăng chi phí thuế đất phi nông nghiệp hàng năm

Khi giá đất tăng theo bảng giá nhà nước, thì hệ lụy tiếp theo là khoản thuế phi nông nghiệp mà người dân phải nộp hàng năm cũng tăng theo. Thuế này dù không phải là khoản thu lớn đối với những hộ có điều kiện, nhưng lại là gánh nặng không nhỏ với người về hưu, hộ nghèo, cận nghèo – những nhóm dân cư có thu nhập ổn định hoặc thấp.

Nhiều hộ dân sinh sống tại vùng ven thành phố Vinh hoặc các huyện như Diễn Châu, Yên Thành cho biết, họ từng chỉ nộp vài trăm nghìn đồng/năm cho thuế đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, sau điều chỉnh, số tiền này có thể tăng gấp 5–7 lần, gây xáo trộn trong kế hoạch chi tiêu hàng tháng, nhất là với các gia đình phụ thuộc vào trợ cấp hoặc lương hưu.

Đẩy giá đất thị trường tăng cao, giao dịch bất động sản chững lại

Một hệ quả tất yếu khi bảng giá đất nhà nước tăng mạnh là giá giao dịch đất trên thị trường cũng bị đẩy cao tương ứng. Khi giá đất tăng, không chỉ chi phí mua bán cao hơn, mà khoản thuế chuyển nhượng (tính theo phần trăm giá đất) cũng tăng theo. Điều này khiến người dân – đặc biệt là các gia đình trẻ đang tìm nơi an cư – gặp thêm rào cản về tài chính.

Theo thống kê từ các văn phòng công chứng tại TP Vinh, số lượng giao dịch chuyển nhượng đất trong tháng 6 và đầu tháng 7 đã giảm rõ rệt so với các tháng trước. Người bán chùn tay vì khó tìm được người mua sẵn sàng trả giá cao, trong khi người mua cũng e dè vì tổng chi phí tăng thêm đáng kể.

Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái chững lại, mất thanh khoản – điều vốn đi ngược lại mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định và bền vững của tỉnh.

Tăng chi phí thuê mặt bằng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ

Không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu ở thực, chính sách tăng giá đất cũng đang tác động tiêu cực đến cộng đồng tiểu thương và hộ kinh doanh nhỏ lẻ – những “tế bào” quan trọng của nền kinh tế địa phương.

Khi giá đất tăng, thuế đất và chi phí sở hữu bất động sản tăng, chủ mặt bằng buộc phải nâng giá cho thuê để bù lại. Người chịu hệ quả trực tiếp chính là các tiểu thương, hộ buôn bán nhỏ – những người phụ thuộc vào dòng tiền hằng ngày, khả năng sinh lời mỏng.

Tại một số tuyến phố trung tâm TP Vinh như Nguyễn Văn Cừ, Trường Thi, nhiều cửa hàng treo biển sang nhượng hoặc đóng cửa chỉ sau vài tháng mở. Một số tiểu thương chia sẻ, tiền thuê mặt bằng chiếm đến 60% chi phí vận hành, trong khi sức mua đang giảm, khiến họ buộc phải trả mặt bằng hoặc chuyển sang bán hàng online.

Kết luận: Cần điều chỉnh chính sách theo hướng hài hòa lợi ích

Không thể phủ nhận, tăng giá đất là một biện pháp mạnh trong quản lý nhà nước, giúp tăng thu ngân sách, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, khống chế các giao dịch bất minh. Tuy nhiên, chính sách nếu không song hành với đánh giá tác động xã hội sẽ tạo ra những hệ quả ngược chiều.

Chính quyền địa phương và các bộ ngành liên quan cần cân nhắc lộ trình điều chỉnh giá đất sao cho hợp lý, tránh tăng đột ngột gây “sốc” cho người dân. Bên cạnh đó, cần có cơ chế hỗ trợ đặc biệt cho các nhóm yếu thế, đồng thời minh bạch hóa thông tin để người dân dễ dàng tiếp cận, hiểu và thích ứng.

Một chính sách tốt không chỉ là chính sách đúng – mà còn cần được triển khai một cách nhân văn và bền vững.

Tường Vân (Tổng hợp)