Giới đầu cơ bất động sản bỏ lướt sóng, chuyển sang nắm giữ dài hạn

Các chuyên gia bất động sản ghi nhận giới đầu cơ Việt Nam đang từ bỏ chiến thuật “mua nhanh bán nhanh” theo tin đồn quy hoạch, chuyển sang lựa chọn tài sản dựa trên pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Sự chuyển dịch này được TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – nêu ra tại một hội thảo gần đây, khi ông cho rằng tâm lý lướt sóng ngắn hạn đang nhường chỗ cho xu hướng đầu tư chú trọng giá trị sử dụng thực và dòng tiền bền vững. Ông Trần Quang Trung – Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing – xác nhận cùng chiều: trước đây nhà đầu tư chỉ kỳ vọng mua rồi bán sau vài tháng hoặc vài năm để chốt lời, còn hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả cho thuê và giá trị sử dụng thực.

Khoảng cách giữa kỳ vọng cũ và thực tế hiện nay là điểm mấu chốt của sự thay đổi. Ông Ngô Thành Huấn – CEO FIDT – chỉ ra rằng trong giai đoạn 2013–2018, nhà đầu tư chủ yếu săn tìm khu vực chuẩn bị có quy hoạch hoặc mở đường, gần như không cần quan tâm đến khu công nghiệp, việc làm hay dân cư tại chỗ; chỉ cần xuất hiện thông tin hạ tầng, giá đất có thể tăng mạnh.

Tuy nhiên, mô hình đó hiện không còn vận hành như trước. Nhiều khu vực vùng ven hoặc thiếu động lực phát triển vẫn chưa phục hồi được như các chu kỳ trước, buộc người mua phải đánh giá tài sản qua các tiêu chí cụ thể hơn: khả năng cho thuê, tệp người mua lại trong tương lai và hạ tầng dịch vụ thực tế.

TS Đinh Thế Hiển nhận định đầu cơ sẽ không biến mất, nhưng bản chất của hoạt động này đã thay đổi. Theo ông, nếu trước đây nhà đầu cơ chỉ nhìn trong vài tháng hoặc một năm thì hiện nay họ cũng phải nhìn trong chu kỳ dài hơn, từ 2–3 năm và đánh giá tài sản theo cách của một nhà đầu tư thực thụ. Họ cũng không còn đầu cơ theo tin đồn hay những khoản vốn nhỏ, mà sở hữu nguồn lực tài chính lớn hơn và lựa chọn khu vực có quy hoạch rõ ràng.

Các chuyên gia chỉ ra ba nguyên nhân cấu trúc dẫn đến sự thay đổi này. Thứ nhất, hệ thống pháp luật đất đai mới giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về “luật chơi” và hạn chế đà đầu cơ theo đám đông. Thứ hai, động lực tăng trưởng kinh tế đã dịch chuyển: chi phí nhân công, sản xuất và giá bất động sản đều tăng lên, khiến mô hình tăng trưởng dựa vào lao động giá rẻ không còn tạo ra hiệu quả đầu cơ như trước.

Thứ ba là tỷ lệ đô thị hóa. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện đã tiệm cận 45%, tăng mạnh so với mức hơn 30% của năm 2014. Ông Huấn dẫn kinh nghiệm quốc tế để chỉ ra rằng khi đô thị hóa đạt ngưỡng này, bất động sản không còn tăng trưởng đồng loạt mà chỉ tập trung vào khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, việc làm và dịch vụ thực tế.

Công nghệ và dữ liệu cũng thu hẹp khoảng cách thông tin vốn từng là lợi thế của giới đầu cơ. Nhà đầu tư hiện có thể tra cứu giá bán, lịch sử giao dịch và tốc độ tăng giá theo từng khu vực, khiến chiến thuật đón sóng dựa trên thông tin bất cân xứng ngày càng khó phát huy hiệu quả.

TS Đinh Thế Hiển kết luận rằng sự phân hóa thị trường và tâm lý thận trọng hiện nay đều phản ánh một xu hướng lớn hơn: bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành, nơi giá trị tài sản không còn được quyết định bởi kỳ vọng đầu cơ mà bởi khả năng sử dụng và tạo ra giá trị thực. Dù là người mua để ở, đầu tư hay đầu cơ, tiêu chí lựa chọn cuối cùng đều đang hội tụ về một điểm chung: bất động sản phải có khả năng hình thành một không gian sống thực sự, có cư dân, có việc làm, có dịch vụ và có khả năng khai thác lâu dài.

Tuỳ Duyên (Tổng hợp)